ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΟΣ
ΤΜΗΜΑ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ / ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΖΩΝΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ
ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ Γ.Π.Σ.
απόσπασμα

4.1.5. Βιότοποι, τόποι φυσικού κάλλους και γενικότερα περιοχές προστασίας
της φύσης

Ο καθορισμός των ορίων των διαφόρων περιοχών προστασίας της φύσης έχει
γίνει είτε με βάση ειδικά διατάγματα οριοθέτησης είτε με βάση ειδικότερα
περιβαλλοντικά προγράμματα. Ορισμένοι από αυτούς διέπονται από ειδικές
ΚΥΑ στις οποίες καθορίζονται αναλυτικά οι χρήσεις, οι όροι και οι περιορισμοί
δόμησης. Στην περίπτωση αυτή, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, πολύ συχνά
προκύπτουν προβλήματα και αντιφάσεις σε σχέση με την οικιστική και
χωροταξική πολιτική. Ο τρόπος χειρισμού αυτών των προβλημάτων
αποδεικνύεται ιδιαίτερα δύσκολος. Γενικά και εφόσον δεν προκύπτουν μεγάλες
αντιφάσεις, όπως με την περίπτωση της ΚΥΑ των Λιμών Κορώνειας-Βόλβης,
είναι χρήσιμο να επιδιώκεται συγχρονισμός των βασικών επιλογών με την
ακόλουθη ουσιαστικά διαφορά: Τα ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ έχουν δομικό χαρακτήρα και
προσδιορίζουν τις χρήσεις γης και τους βασικούς περιορισμούς δόμησης χωρίς
να υπεισέρχονται σε διαχειριστικού τύπου μέτρα που δεν αφορούν τον δομικό
σχεδιασμό.
Σχεδόν όλοι οι σημαντικοί τόποι προστασίας της φύσης είναι ενταγμένοι στο
Δίκτυο Προστασίας της Φύσης NATURA 2000, το οποίο αποτελεί και τη βασική
πηγή πληροφόρησης για την οριοθέτηση αυτών των περιοχών. Πολλές από τις
οι περιοχές που είναι ενταγμένες στο NATURA 2000 είναι πολύ διευρυμένες και
συχνά μέσα σε αυτές εντάσσονται περιοχές με γεωργικές καλλιέργειες,
πυρήνες αναψυχής και τουρισμού, οικισμοί κλπ. Ο καθορισμός όλης αυτής της
περιοχής ως ζώνης ΠΕΠ πρέπει να λαμβάνει υπ όψη οπωσδήποτε τις
διαφορετικές χρήσεις, οι οποίες περιγράφονται ή/και οριοθετούνται αναλόγως.
Σε ό,τι αφορά τους περιορισμούς δόμησης και εφόσον δεν εμπίπτουν σε μία
από τις παραπάνω υποπεριοχές (π.χ. δασικές εκτάσεις), μπορεί να εξετάζεται
η δυνατότητα δόμησης προφανώς ήπιων χρήσεων και εγκαταστάσεων και
προσαρμοσμένη στον χαρακτήρα και στις απαιτήσεις προστασίας της
περιοχής. Σε άλλες ειδικές περιπτώσεις (π.χ. ένα χιονοδρομικό κέντρο) μπορεί
να προτείνεται όριο ειδικής μελέτης ώστε η δόμηση και οι ειδικότερες
επιτρεπόμενες εγκαταστάσεις να προκύπτουν από ειδική μελέτη της φέρουσας
ικανότητας της περιοχής, με δεδομένο ότι είναι πρακτικά αδύνατον να μελετηθεί
αυτή η πλευρά στα πλαίσια του ΓΠΣ. Και στην περίπτωση αυτή τα ΓΠΣ-
ΣΧΟΟΑΠ διατηρούν τον δομικό χαρακτήρα του σχεδιασμού και δεν
υπεισέρχονται σε διαχειριστικού τύπου μέτρα ακόμη και αν έχουν εγκριθεί
τέτοια μέτρα από σχετικό διάταγμα ΚΥΑ.
4.2. Περιοχές Ειδικών Περιορισμών Δόμησης (ΠΕΠΔ)
4.2.1. Γεωργική γη
Η γεωργική γη δεν εντάσσεται στις Περιοχές Ειδικής Προστασίας. Ωστόσο,
σύμφωνα με τον ν. 2508/97επιβάλλεται η διαφύλαξη της γεωργικής γης
υψηλής παραγωγικότητας:
«Επίσης, η οικιστική οργάνωση και ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να είναι
σύμφωνοι με τους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού
περιβάλλοντος, με τις αρχές της πολεοδομικής επιστήμης και τους γενικότερους
αναπτυξιακούς στόχους μέσα στους οποίους περιλαμβάνεται και η διαφύλαξη
της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας.»
Στο «Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού & Αειφόρου Ανάπτυξης
Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας», οι σχετικές αναφορές έχουν ως εξής:
(173) Η προστασία των εκτάσεων γεωργικής παραγωγής θεωρείται
απαραίτητη. Η προστασία επιτυγχάνεται είτε με γενικές κατευθύνσεις που
δραστηριότητες αγροτικής παραγωγής, είτε με τους εξειδικευμένους
περιορισμούς χρήσεων γης μέσω ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ.
(174) Στην Περιφέρεια διακρίνονται τρεις διαβαθμίσεις γεωργικής γης:
• Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας (αρδευόμενες ή με
σημαντικά εγγειοβελτιωτικά έργα)
• Γεωργική γη κύριας χρήσης.
• Λοιπές γεωργικές εκτάσεις.
Οι κατά τόπους ΝΕΧΩΠ έχουν προσωρινούς ή και κυρωμένους από το Υπ.
Γεωργίας χάρτες μεγάλης κλίμακας (συνήθως 1:5.000 ΓΥΣ) με τουλάχιστον κατ’
αρχήν καθορισμό της γης υψηλής παραγωγικότητας.
Ωστόσο συχνά οι χάρτες αυτοί:
- Είναι πεπαλαιωμένοι (σχεδόν 20ετίας) και ήδη η κατάσταση έχει αλλάξει
δραματικά στην πραγματικότητα. Συχνά στις υποτιθέμενες περιοχές
υψηλής παραγωγικότητας έχουν αναπτυχθεί άλλες χρήσεις (ακόμη και
ολόκληροι οικισμοί), έχουν διανοιχτεί μεγάλοι οδικοί άξονες, έχουν γίνει
αναδασμοί, κλπ.
- Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι ασαφείς λόγω του σχεδιασμού
τους σε μεγάλη κλίμακα, δεν έχουν ακριβείς συντεταγμένες, έχουν
ανώμαλα περιγράμματα, δεν έχουν λάβει υπ’ όψη τους όρια
αγροκτημάτων και δρόμων, και έχουν διάφορες άλλες τεχνικής φύσεως
αδυναμίες.
- Συχνά εκφράζουν μια μαξιμαλιστική λογική, βάσει της αρχής της
διαφύλαξης όλης σχεδόν της γεωργικής γης και όχι αυτής που πράγματι
διατίθεται για καλλιέργειες υψηλής παραγωγικότητας ή έχει σοβαρές
αγροτικές υποδομές (δενδροφυτείες, συστήματα αρδεύσεως,
θερμοκήπια κτλ.) με αποτέλεσμα να δυσκολεύεται ο χωροταξικός
σχεδιασμός καθώς οικισμοί ολόκληροι βρίσκονται περικλεισμένοι από
υποτιθέμενη γη υψηλής παραγωγικότητας με αδυναμία οιασδήποτε
επέκτασης.
Ως εκ τούτου, η απ’ ευθείας εφαρμογή τους είναι συνήθως αδύνατη και χρήζουν
προσαρμογής.
Έχοντας υπ’ όψιν τα παραπάνω, οι προτάσεις για τον χειρισμό της γης υψηλής
παραγωγικότητας και της εν γένει γεωργικής γης έχουν ως εξής:
α) Η γενικότερη οργάνωση της προστασίας της γεωργικής γης να γίνεται επί
της ουσίας σύμφωνα με το κυρωμένο Περιφερειακό Πλαίσιο σε τρεις
διαβαθμίσεις:
- Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας
- Γεωργική γη κύριας χρήσης
- Λοιπή γεωργική γη.
β) Σημειωτέον ότι σύμφωνα με όσα αναφέρει το Περιφερειακό Πλαίσιο,
γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας δεν θα έπρεπε να υπάρχει καν σε
περιοχές όπως η Χαλκιδική, καθώς ο χαρακτηρισμός αυτός επιφυλάσσεται
για τις αρδευόμενες και παραγωγικές πεδιάδες του Μακεδονικού κάμπου.
Επειδή όμως η φιλοσοφία αυτή αν και νομοθετημένη
γ) Να ορίζονται περιοχές γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας αφού
προσδιορισθούν οι οικιστικές ανάγκες (επεκτάσεων οικισμών, βιομηχανικών
ζωνών κλπ.). Σημειώνεται ότι με αποφάσεις του ΣΤΕ επεκτάσεις των
οικισμών (εφ’ όσον τεκμηριώνεται η ανάγκη) μπορούν να γίνουν ακόμη και
σε δασικές εκτάσεις πολλώ δε μάλλον και σε περιοχές γης υψηλής
παραγωγικότητας, ή σε περιοχές ΖΟΕ με άλλες χρήσεις. Σε αντιστάθμισμα
ενδεχόμενης απομείωσης των εκτάσεων γης υψηλής παραγωγικότητας της
ΝΕΧΩΠ, μπορούν αυτές να επεκτείνονται προς άλλη κατεύθυνση που δεν
θα εμποδίζουν την οικιστική ανάπτυξη.
δ) Οι τελικά οριζόμενες περιοχές να προσδιορίζονται με σαφή και τεχνικά άρτιο
τρόπο (όρια δρόμων και αγροκτημάτων, ρέματα ή άλλα φυσικά όρια) που
ενδεχομένως δεν συμπίπτουν ακριβώς (αλλά είναι κοντά) από τα όρια των
ΝΕΧΩΠ, ώστε να είναι εύκολα αναγνωρίσιμες.
Σημειωτέον, ότι δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι προστασία γεωργικής γης
προσφέρουν και οι άλλες διαβαθμίσεις του Περιφερειακού Πλαισίου (όπως η
γεωργική γη κύριας χρήσης) και μάλιστα η κατηγορία αυτή ταιριάζει καλύτερα
σε ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. περιοχή Χαλκιδικής), καθώς και η ίδια η
ΝΕΧΩΠ επιτρέπει στη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας (βάση των
ισχυόντων διαταγμάτων) αρκετές χρήσεις (όπως π.χ. κατοικία και βιομηχανικές
εγκαταστάσεις επεξεργασίας γεωργικών προϊόντων).
Λαμβανομένων υπ’ όψη των ανωτέρω, και προς ικανοποίηση και των λεκτικών
προσχημάτων και ισορροπιών, προτείνεται ως πιθανή λύση η οργάνωση σε
τρεις διαβαθμίσεις ζωνών:
α. Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας 1 (νοούμενης της πράγματι
διαμορφωμένης τοιαύτης και περιορισμένη γκάμα χρήσεων).
β. Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας 2 (νοούμενης ουσιαστικά της
γεωργικής γης κύριας χρήσης), με μεγαλύτερη επιτρεπόμενη γκάμα
χρήσεων.
γ. Λοιπή γεωργική γη.
Οι δύο πρώτες ζώνες θα καλύπτουν την υψηλή παραγωγικότητα όπως την
εννοούν οι ΝΕΧΩΠ και το Υπ. Γεωργίας μετά τις οριακές προσαρμογές της σε
σχέση και με τους οικισμούς ή τις παραγωγικές ζώνες.